Agência Brasil explica: como declarar compra e venda de imóvel no IR

Um dos momen­tos que mais ger­am dúvi­das na hora de preencher a declar­ação do Impos­to de Ren­da (IR) con­siste na ven­da e na com­pra de imóveis. Além de declarar a pro­priedade como um bem, o con­tribuinte pre­cisa estar aten­to a gan­hos com a val­oriza­ção. Caso não ten­ha tro­ca­do de residên­cia e ten­ha gan­hado din­heiro com a oper­ação, poderá ter de pagar 15% de impos­to sobre a difer­ença.

Além da ficha “Bens e Dire­itos”, onde lis­tará o patrimônio, o con­tribuinte pre­cisa aces­sar o Pro­gra­ma de Apu­ração de Gan­hos de Cap­i­tal da Recei­ta Fed­er­al. Na platafor­ma, o vende­dor pre­cis­ará declarar a for­ma de paga­men­to e o cus­to do imóv­el, além de detal­har as infor­mações téc­ni­cas da pro­priedade e dados sobre o com­prador. Com base nos dados, o Fis­co cruzará as infor­mações para detec­tar even­tu­ais erros ou incon­sistên­cias.

Con­fi­ra como o con­tribuinte deve declarar as seguintes oper­ações:

Com­pra de imóv­el em 2020

Primeira­mente, o con­tribuinte que adquir­iu um imóv­el no ano pas­sa­do dev­erá abrir um item na ficha “Bens e Dire­itos”, onde infor­mará o códi­go cor­re­spon­dente a cada tipo de imóv­el (11 para aparta­men­to, 12 para casa, 13 para ter­reno, 14 para imóv­el rur­al e 15 para sala ou con­jun­to). No cam­po “Situ­ação em 31/12/2019”, infor­mará val­or zero e, no cam­po “Situ­ação em 31/12/2020”, infor­mará ape­nas o val­or defin­i­ti­va­mente desem­bol­sa­do no ano pas­sa­do.

No cam­po “Dis­crim­i­nação”, o con­tribuinte deve detal­har infor­mações do vende­dor do imóv­el, como nome, CPF, Cadas­tro Nacional de Pes­soas Jurídi­cas (CNPJ) e infor­mar se a com­pra foi à vista ou finan­cia­da. Tam­bém é necessário infor­mar data de com­pra, número de matrícu­la e cartório, área e números de inscrição munic­i­pal (para imóv­el urbano) ou número do imóv­el na Recei­ta Fed­er­al (para imóv­el rur­al).

O finan­cia­men­to de imóveis deve ser infor­ma­do ape­nas na ficha “Bens e dire­itos”, de maneira semel­hante à do finan­cia­men­to de veícu­los. A cada declar­ação, o com­prador infor­mará a soma dos val­ores pagos no ano ante­ri­or, até con­cluir as prestações. A par­tir daí, o val­or total pago, que inclui os cus­tos do finan­cia­men­to, dev­erá ser repeti­do todos os anos, enquan­to o con­tribuinte for o pro­pri­etário.

No caso dos finan­cia­men­tos imo­bil­iários, a ficha “Dívi­das e Ônus Reais” deve ser igno­ra­da. Ela des­ti­na-se somente a dívi­das sem nen­hum bem como garan­tia, como emprés­ti­mos bancários ou emprés­ti­mos entre pes­soas físi­cas. Como o imóv­el pode ser toma­do de vol­ta pelo ban­co no caso de inadim­plên­cia, essa oper­ação não se enquadra nes­sa ficha.

Ven­da de imóv­el em 2020

Quem vendeu um imóv­el em 2020 pre­cisa atu­alizar “Bens e Dire­itos”. O val­or deve estar zer­a­do no cam­po “Situ­ação em 31/12/2020” e igual ao mon­tante da declar­ação ante­ri­or no cam­po “Situ­ação em 31/12/2019”.

A ven­da deve ser detal­ha­da no cam­po “Dis­crim­i­nação”, incluin­do o nome e o número do Cadas­tro de Pes­soas Físi­cas (CPF) do com­prador, o val­or e a data da oper­ação.

Quem vende imóveis pre­cisa apu­rar se hou­ve gan­ho de cap­i­tal (ren­da obti­da com a val­oriza­ção de um ati­vo) com a oper­ação. Caso ten­ha lucra­do com a ven­da, o con­tribuinte será trib­u­ta­do em 15% do lucro.

A apu­ração do gan­ho de cap­i­tal deve ser fei­ta no mês seguinte à ven­da do imóv­el, por meio do Pro­gra­ma de Apu­ração de Gan­hos de Cap­i­tal 2020 (GCAP2020), disponív­el na pági­na da Recei­ta Fed­er­al na inter­net. O Impos­to de Ren­da dev­erá ser recol­hi­do até o últi­mo dia útil do mês pos­te­ri­or à ven­da, por meio de Doc­u­men­to de Arrecadação de Receitas Fed­erais (Darf) emi­ti­do pelo GCAP.

Ao preencher a declar­ação do Impos­to de Ren­da, o con­tribuinte deve impor­tar os dados do GCAP2020 para o pro­gra­ma ger­ador da declar­ação da Recei­ta Fed­er­al. O próprio sis­tema preencherá auto­mati­ca­mente os dados e clas­si­fi­cará uma parte do gan­ho de cap­i­tal como rendi­men­to isen­to e out­ra como rendi­men­tos sujeitos à trib­u­tação exclu­si­va.

Isenção

A leg­is­lação esta­b­elece três cir­cun­stân­cias para a isenção total de Impos­to de Ren­da sobre gan­hos de cap­i­tal com a ven­da de imóveis. A primeira é a ven­da do úni­co imóv­el por até R$ 440 mil, inde­pen­den­te­mente do tipo de bem. Caso a pro­priedade este­ja em regime de con­domínio com out­ros pro­pri­etários, a ven­da da parte do con­tribuinte não pode ser supe­ri­or a R$ 440 mil.

Essa isenção só é vál­i­da caso o con­tribuinte não ten­ha ven­di­do out­ro imóv­el nos últi­mos cin­co anos, trib­u­ta­da ou não. O gan­ho de cap­i­tal nes­sas oper­ações deve ser infor­ma­do na ficha “Rendi­men­tos Isen­tos e Não Trib­utáveis”, com o códi­go 06.

O segun­do tipo de isenção diz respeito a imóveis com­pra­dos até 1969. O ter­ceiro é rep­re­sen­ta­do pela ven­da de imóveis res­i­den­ci­ais no Brasil, des­de que o din­heiro da oper­ação ten­ha sido usa­do para com­prar out­ros imóveis res­i­den­ci­ais no Brasil em até 180 após a assi­natu­ra do con­tra­to. Se o con­tribuinte usar ape­nas parte do val­or para com­prar o novo imóv­el res­i­den­cial, o gan­ho de cap­i­tal cor­re­spon­dente à difer­ença será trib­u­ta­do pro­por­cional­mente. O lucro da ven­da dev­erá ser declar­a­do na ficha “Rendi­men­tos Isen­tos e Não Trib­utáveis”, com o códi­go 07.

Tam­bém existe uma isenção par­cial para gan­hos de cap­i­tal, para imóveis com­pra­dos entre 1969 e 1988. O próprio Pro­gra­ma de Apu­ração de Gan­hos de Cap­i­tais cal­cu­la auto­mati­ca­mente as situ­ações de isenção par­cial ou total, caben­do ao con­tribuinte ape­nas impor­tar as infor­mações para a declar­ação do Impos­to de Ren­da. Dessa for­ma, é recomendáv­el que o declar­ante baixe e preen­cha o GCAP em todas as oper­ações, mes­mo as isen­tas de impos­to, para evi­tar erros.